ビルの接続仕様が資産価値を左右する理由

商業用不動産のデューデリジェンスでは、立地、構造的条件、リース条件、エネルギー性能など、当たり前のことを常に精査してきた。今、チェックリストの上位を占めつつあるのは、ネットワーク・インフラである。技術的な後付けではなく、テナントの魅力、ESGコンプライアンス、長期的な資産価値の決定要因としてである。

現在、インフラを決定しているビルオーナーやデベロッパーにとって、建設時や大規模改修時に選択した接続仕様は、今後20年間、ビルの競争力を形成することになる。これは、多くの投資家が同じ資産における他のインフラの決定に適用するよりも長い視野である。

テナントは異なる質問をしている

商業用不動産の入居者市場は変化している。現在、金融サービス、専門サービス、ライフサイエンス、メディアなど、ほとんどの企業のテナントはテクノロジー集約型であり、10年前には考えられなかったようなネットワーク要件を持って賃貸交渉に臨んでいる。ハイブリッド・ワークのための高密度ワイヤレス・アクセス、HVAC、入退室管理、居住者検知を統合したビル管理システム、分散型コラボレーションのためのAVインフラ、IP上で動作するセキュリティ・システムなど、これらはすべて、それらをクリーンにサポートするか、あるいは高価な制約となる物理的なネットワーク基盤に依存している。

各フロアごとに電気通信室が必要で、賃貸可能面積を消費し、テナントのフィッティングアウトの柔軟性を制限するようなビルは、ネットワークインフラが統合され、水平ケーブルが中央のコアからワークプレイスまで、中間のアクティブルームなしで配線されているビルよりも、構造的に魅力的ではありません。この差は、フィッティングアウトのコストやフロア効率、テナント間のスペースの入れ替えにかかる時間などに表れています。

入居者のインフラに対する意識はますます高くなっている。彼らが好むビル、そして支払う用意のあるリース料は、それを反映している。

ESG認証のネットワーク化

BREEAMやLEED認証は、長年にわたりエネルギー、水、材料、ウェルビーイングを評価してきた。現在、接続性と技術インフラ層は、両フレームワークに明確に織り込まれており、その方向性は、比重が小さくなるのではなく、大きくなる方向に向かっている。

BREEAMのマネジメントと輸送のカテゴリーでは、低炭素通勤、リモートワーク、効率的なビル運営をサポートするビルが評価されます。LEEDのイノベーション・クレジットは、インテリジェント・ビルディング・システムとテクノロジーへの対応を評価するようになっている。WELL認証は、企業入居者の間で指定が増加しており、ネットワーク対応の環境制御や居住者の体験と直接交差する方法で、労働環境の質を評価する。

最低の初期費用で現在の要件を満たすために設置された、最小限のケーブルインフラで指定されたビルは、運用期間中に標準となる認証基準を下回るリスクがあります。スペック不足を修正するために稼働中のビルを再ケーブル化することは、コストがかかるだけでなく、多くの場合、大家が契約上課すことのできないテナントの混乱を必要とします。仕様を正しくするための窓口は狭く、建設時か大規模改修時である。その後、決定は固定される。

EUの分類法と建築金融にとっての意味

機関投資家やグリーンファイナンスを利用する欧州のビルオーナーにとって、EUのサステナブル・ファイナンスのためのタクソノミーは、資産をサステナブルと認定するために何を実証する必要があるかを再構築するものである。タクソノミーの建築物に関する技術的審査基準では、エネルギー性能に関する閾値が設定されているが、規制の方向性は明らかに、スマートビルディング技術とその基礎となる物理的インフラによって可能になる運用効率を含む、建築物の全ライフ性能に向かっている。

インテリジェントなエネルギー管理、応答性の高い環境制御、テクノロジーへの対応力を実証できるビルは、グリーンボンド、持続可能性に連動した融資、ESGに連動した機関投資家向け資本へのアクセスが向上する。ファサードや暖房設備が理由ではなく、インテリジェントな運用に必要なインフラが設置されていないことが理由である。

ネットワーク・インフラは、あらゆるスマート・ビルディング・システムの物理的前提条件である。配線設備がよりシンプルな時代に設計されたビルに、多大なコストと混乱なしにインテリジェンスを後付けすることは不可能だ。最初に適切な仕様を決定するための投資ケースは、性能だけでなく、資本へのアクセスを維持することでもある。

将来を見据えた仕様とは

建物のネットワーク・インフラを将来にわたって維持することは、仮想的な要件に対して過剰なエンジニアリングを行うことではありません。つまり、3年という技術的視野ではなく、20年という資産的視野で仕様を決定するということです。

実際のところ、これは現在の最低基準を上回り、次世代のPoE給電エンドポイント、無線アクセスポイント、ビル管理デバイスを交換せずにサポートできる性能の余裕を持った 銅線ケーブルの構造化を 意味します。キャンパス内のビル間の距離的な制約を取り除き、ビルを孤立したフロアの集合体としてではなく、統合された不動産として管理・ネットワーク化できるようにする ファイバー・アーキテクチャを意味します。また、ビルの最初のテナントサイクルで再検討が必要になるようなコンポーネントではなく、有意義な保証に裏打ちされたシステムを選択することを意味する。

不要な電気通信室をなくすことで回復する賃貸可能面積、入居者の要求に柔軟に対応するインフラによって可能になるテナント維持、真にテクノロジーに対応したビルによって生まれるESG認証のヘッドルーム、これらは資産価値の議論であり、ITの議論ではない。これらは、エネルギー性能仕様や材料仕様と並んで、開発評価や資産管理戦略に属するものである。

2030年に最も強力なテナント需要を獲得し、最も有利な融資条件を引き出せるビルは、今日、インフラの決定が正しく行われているビルである。

引き渡しだけでなく、資産のための仕様決定

Aginodeは、デベロッパー、メインコントラクター、コンサルタント、ビルオーナーと仕様の段階で協力し、ネットワークインフラの決定が、実用的な完成時の要件だけでなく、資産のライフサイクル全体を反映するようにします。当社のLANmark構造化ケーブリングシリーズとLANactive FTTOソリューションは、長期的なパフォーマンス、テナントの柔軟性、ESGコンプライアンスが求められる商業施設やキャンパス環境向けに設計されています。

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