Pourquoi les spécifications de connectivité de votre bâtiment influencent-elles sa valeur patrimoniale ?

Le contrôle préalable de l'immobilier commercial a toujours porté sur les aspects les plus évidents : emplacement, état structurel, conditions de location, performance énergétique. L'infrastructure de réseau est en train de monter dans la liste de contrôle, discrètement mais avec une urgence croissante. Il ne s'agit pas d'une réflexion technique après coup, mais d'un facteur déterminant de l'attrait des locataires, de la conformité ESG et de la valeur à long terme de l'actif.

Pour les propriétaires et les promoteurs immobiliers qui prennent aujourd'hui des décisions en matière d'infrastructure, la spécification de connectivité choisie lors de la construction ou d'une rénovation majeure déterminera la position concurrentielle du bâtiment pour les deux décennies à venir. Il s'agit d'un horizon plus long que celui que la plupart des investisseurs appliquent à toute autre décision d'infrastructure concernant le même bien.

Les locataires posent des questions différentes

Le marché de l'immobilier commercial a changé. Les locataires à forte intensité technologique - ce qui décrit aujourd'hui la plupart des entreprises occupant des locaux dans les secteurs des services financiers, des services professionnels, des sciences de la vie et des médias - arrivent à la négociation des baux avec des exigences en matière de réseau qui étaient impensables il y a dix ans. Un accès sans fil dense pour le travail hybride, des systèmes de gestion des bâtiments intégrant le chauffage, la ventilation et la climatisation, le contrôle d'accès et la détection d'occupation, une infrastructure audiovisuelle pour la collaboration distribuée, des systèmes de sécurité fonctionnant sur IP : tous ces éléments dépendent d'une fondation de réseau physique qui soit les prend en charge proprement, soit les limite de manière coûteuse.

Un bâtiment où chaque étage nécessite sa propre salle de télécommunications, consommant de la surface locative et limitant la flexibilité d'aménagement du locataire, est structurellement moins attractif qu'un bâtiment où l'infrastructure réseau a été consolidée et où le câblage horizontal va d'un noyau central jusqu'au lieu de travail sans salles actives intermédiaires. Cette différence est visible dans le coût de l'aménagement, dans l'efficacité de l'étage et dans le temps qu'il faut pour changer d'espace entre les locataires.

Les occupants sont de plus en plus exigeants en matière d'infrastructure. Les bâtiments qu'ils préfèrent - et les primes de location qu'ils sont prêts à payer - en sont le reflet.

La certification ESG entre dans le réseau

Depuis des années, les certifications BREEAM et LEED évaluent l'énergie, l'eau, les matériaux et le bien-être. La couche de connectivité et d'infrastructure technologique est désormais explicitement prise en compte dans les deux cadres - et la tendance est à l'augmentation du poids, et non à la diminution.

Les catégories de gestion et de transport de BREEAM récompensent les bâtiments qui favorisent les déplacements domicile-travail à faible émission de carbone, le travail à distance et l'exploitation efficace des bâtiments, qui dépendent tous de la capacité du réseau. Les crédits d'innovation de LEED reconnaissent de plus en plus les systèmes de construction intelligents et l'état de préparation technologique. La certification WELL, de plus en plus demandée par les entreprises, évalue la qualité des environnements de travail d'une manière qui recoupe directement les contrôles environnementaux basés sur le réseau et l'expérience de l'occupant.

Un bâtiment doté d'une infrastructure de câblage minimale - installée pour répondre aux exigences actuelles au coût initial le plus bas - risque de ne pas atteindre les seuils de certification qui deviendront la norme au cours de sa durée de vie opérationnelle. Recâbler un bâtiment occupé et opérationnel pour corriger une spécification insuffisante n'est pas seulement coûteux ; dans de nombreux cas, cela nécessite des perturbations pour les locataires que les propriétaires ne peuvent pas imposer contractuellement. La fenêtre pour corriger les spécifications est étroite : il s'agit de la construction ou d'une rénovation majeure. Après cela, la décision est bloquée.

La taxonomie de l'UE et ses implications pour le financement des bâtiments

Pour les propriétaires de bâtiments européens qui ont des investisseurs institutionnels ou qui ont accès à des instruments de financement vert, la taxonomie de l'UE pour le financement durable redéfinit ce qu'il faut démontrer pour qualifier des actifs de durables. Les critères techniques de sélection de la taxonomie pour les bâtiments fixent des seuils de performance énergétique, mais l'orientation de la réglementation est clairement orientée vers la performance des bâtiments sur l'ensemble de leur cycle de vie, y compris l'efficacité opérationnelle permise par la technologie des bâtiments intelligents et son infrastructure physique sous-jacente.

Les bâtiments qui peuvent faire la preuve d'une gestion intelligente de l'énergie, d'un contrôle réactif de l'environnement et d'une préparation technologique ont un meilleur accès aux obligations vertes, aux prêts liés au développement durable et au capital institutionnel aligné sur les critères ESG. Les bâtiments qui ne le peuvent pas sont de plus en plus exclus de ces instruments - non pas à cause de leur façade ou de leur système de chauffage, mais parce que l'infrastructure requise pour les faire fonctionner intelligemment n'a jamais été installée.

L'infrastructure de réseau est la condition physique préalable à tout système de bâtiment intelligent. Il n'est pas possible d'intégrer l'intelligence dans un bâtiment dont le câblage a été conçu pour une époque plus simple sans coûts et perturbations importants. L'investissement dans une spécification correcte dès le départ n'est pas seulement une question de performance - il s'agit aussi de préserver l'accès au capital.

Ce que signifie une spécification à l'épreuve du temps

Assurer la pérennité de l'infrastructure réseau d'un bâtiment ne signifie pas faire de l'ingénierie à outrance pour répondre à des besoins hypothétiques. Il s'agit de prendre des décisions en matière de spécifications en tenant compte d'un horizon de 20 ans plutôt que d'un horizon technologique de 3 ans.

En pratique, cela signifie un câblage structuré en cuivre qui dépasse les normes minimales actuelles et qui dispose d'une marge de performance suffisante pour prendre en charge la prochaine génération de terminaux alimentés par PoE, de points d'accès sans fil et d'appareils de gestion des bâtiments sans remplacement. Cela signifie une architecture en fibre optique qui supprime les contraintes de distance entre les bâtiments du campus, ce qui permet de gérer et de mettre en réseau le bâtiment comme un ensemble unifié plutôt que comme une collection d'étages isolés. Enfin, il s'agit de sélectionner des systèmes bénéficiant de garanties significatives - des garanties système de 25 ans sont disponibles auprès de fabricants confiants dans la longévité de ce qu'ils construisent - plutôt que des composants qui devront être révisés au cours du premier cycle d'occupation du bâtiment.

La surface locative récupérée grâce à l'élimination des salles de télécommunications inutiles, la fidélisation des locataires grâce à une infrastructure qui s'adapte aux besoins des occupants, et la marge de manœuvre pour la certification ESG créée par un bâtiment véritablement prêt pour la technologie - ce sont des arguments liés à la valeur de l'actif, pas à la technologie de l'information. Ils font partie de l'évaluation du développement et de la stratégie de gestion des actifs, au même titre que les spécifications en matière de performance énergétique et de matériaux.

Les bâtiments qui susciteront la plus forte demande de la part des locataires et les conditions de financement les plus favorables en 2030 sont ceux dont les décisions en matière d'infrastructure sont prises correctement aujourd'hui.

Spécifier pour l'actif, pas seulement pour le transfert

Aginode travaille avec les promoteurs, les entrepreneurs principaux, les consultants et les propriétaires d'immeubles au stade de la spécification pour s'assurer que les décisions relatives à l'infrastructure du réseau reflètent le cycle de vie complet de l'actif - et pas seulement les exigences au moment de l'achèvement pratique. Notre gamme de câblage structuré LANmark et nos solutions FTTO LANactive sont conçues pour les environnements commerciaux et les campus où la performance à long terme, la flexibilité des locataires et la conformité ESG font partie du cahier des charges.

Partager